一、給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護管理計劃的制定與職責(zé)
物業(yè)管理公司為了規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護工作,確保給排水設(shè)備設(shè)施各項性能良好,延長設(shè)備設(shè)施的使用壽命,避免發(fā)生意外事故,工程部要制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護標準作業(yè)規(guī)程》,并制定年度維修養(yǎng)護計劃,通常工程部管理組負責(zé)組織制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護年度計劃》并組織監(jiān)督該計劃的實施。在制定過程中,要認真考察給排水設(shè)備設(shè)施的使用額度及給排水設(shè)備設(shè)施運行狀況,合理地安排時間等因素。工程部經(jīng)理負責(zé)審核《給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護年度計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況,維修組負責(zé)實施給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護,公共事務(wù)部負責(zé)向有關(guān)用戶通知停水情況,以便用戶作好準備,遇突發(fā)事故停水,應(yīng)向用戶作出解釋。
二、維修組的運作程序
維修組的成員負責(zé)按管理組編制的維修養(yǎng)護計劃對設(shè)施設(shè)備進行維修養(yǎng)護工作并巡視檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理,對于運行組不能完成的維修保養(yǎng)工作,經(jīng)管理組調(diào)動后,由維修組負責(zé),運行組配合共同完成;維修組成員常駐總部接到突發(fā)情況報告后,應(yīng)迅速集中人員趕到現(xiàn)場,進行搶修;維修組成員下班后離開駐地應(yīng)向組長報告去向,以便緊急情況下緊急調(diào)動。
三、水泵機組的維修養(yǎng)護
1.水泵的維修養(yǎng)護
生活水泵、消防水泵、排污泵、潛水泵每半年進行一次全面養(yǎng)護。養(yǎng)護內(nèi)容主要有:檢查水泵軸承是否靈活,如有阻滯現(xiàn)象,應(yīng)加注潤滑油,如有異常摩擦聲響,則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承,如有卡住、碰撞現(xiàn)象,則應(yīng)更換同規(guī)格水泵葉輪,如軸鍵槽損壞嚴重,則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸,檢查壓盤根處是否漏水成線,如是則應(yīng)加壓盤根,清潔水泵外表,若水泵脫漆或銹蝕嚴重,則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆,重新刷油漆,檢查電動機與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞,如損壞則應(yīng)更換,檢查機組螺栓是否緊固,如松弛則應(yīng)擰緊。
2.控制柜的維修養(yǎng)護
維修組對控制柜每半年進行一次全面養(yǎng)護。維修養(yǎng)護內(nèi)容主要有:清潔柜內(nèi)所有元器件、清潔外殼,務(wù)必使柜內(nèi)無積塵、無污物;檢查、緊固所有的接線頭,對于銹蝕嚴重的接線頭應(yīng)更換,檢查柜內(nèi)所有的線頭的號碼管是否清晰,有否脫落,及時整改,對于交流接觸器,應(yīng)清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒,清除觸頭表面的污物,不能正常工作的觸頭應(yīng)更換;檢查復(fù)位彈簧是否正常工作,然后擰緊所有緊固件;自耦減壓啟動器的電阻不低于0.5MΩ,否則應(yīng)進行干燥處理;外殼接地可靠,如有松脫或銹蝕則應(yīng)做除銹處理,然后擰緊接地線;熱繼電器的絕緣蓋板應(yīng)完整無損,導(dǎo)線接頭有無過熱痕跡或燒傷,如有則維修或更換;自動空氣開關(guān)電阻應(yīng)不低于100MΩ,否則應(yīng)烘干,在開關(guān)閉合或斷開過程中,應(yīng)無卡位現(xiàn)象,觸頭表面清除干凈;中間繼電器、信號繼電器應(yīng)做模擬試驗,檢查動作是否可靠,信號輸出是否正確;信號燈、指示燈是否指示正常,如有偏差應(yīng)調(diào)整或更換;運傳壓力表信號線接頭是否腐蝕,如有則重新焊接或更換。
3.電機的維修養(yǎng)護
外觀檢查應(yīng)整潔、銘牌完好,接地線連接良好,用搖表檢測絕緣電阻,電阻應(yīng)不低0.5MΩ,否則應(yīng)烘干處理,電機接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固緊密,電動機軸承有無阻滯或異常聲響,電動機風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)象,清潔外殼,外殼是否脫漆嚴重,若嚴重應(yīng)重新油漆。
4.相關(guān)閥門、管道及附件的維修養(yǎng)護
閘閥密封膠墊是否漏水,如有則應(yīng)更換,黃油麻繩處是否漏水,如漏水則應(yīng)重新加壓黃油麻繩,對閥桿加黃油潤滑,銹蝕嚴重者應(yīng)重新油漆。止回閥的維修養(yǎng)護應(yīng)檢查止回閥的密封膠墊是否損壞,彈簧彈力是否足夠,油漆是否脫落。浮球閥的維修養(yǎng)護應(yīng)檢查密封膠墊、連桿、連桿插銷。液位控制器應(yīng)檢查密封圈、密封膠墊是否損壞,如損壞則應(yīng)更換,清除壓力室內(nèi)
污物,疏通控制水道,檢查控制桿兩端螺母是否緊固,緊固所有螺母。
四、水池、水箱的維修養(yǎng)護
水池、水箱的維修養(yǎng)護每半年進行一次,若遇特殊情況可增加清洗次數(shù),清洗時的程序如下:
1.首先關(guān)閉進水總閥,關(guān)閉水箱之間的連通閥門,開啟泄水閥,抽空水池、水箱中的水。
2.泄水閥處于開啟位置,用鼓風(fēng)機向水池、水箱吹2h以上,排除水池、水箱中的有毒氣體,吹進新鮮空氣。
3.用燃著的蠟燭放入池底不會熄滅,以確定空氣是否充足。
4.打開水池、水箱內(nèi)照明設(shè)施或設(shè)臨時照明。
5.清洗人員進入水池、水箱后,對池壁、池底洗刷不少于三遍,并對管道、閥門、浮球按上述維修養(yǎng)護要求進行檢修保養(yǎng)。
6.清洗完畢后,排除污水,然后噴灑消毒藥水。
7.關(guān)閉泄水閥,注入清水。
五、室外給排水設(shè)施的維修保養(yǎng)
室外給排水管道每半年全部檢查一次,水管閥門完好,無滲漏,水管通暢無阻塞,若有阻塞,應(yīng)清除雜物,若管道坡度不正確,應(yīng)重新鋪設(shè),明暗溝每半年全面檢查一次,溝體應(yīng)完好蓋板齊全。排水、雨水井、化糞池每季度全面檢查一次,半年對易銹蝕的雨污水井蓋、化糞池蓋刷一次黑漆防銹,保持雨污水井蓋標識清楚,路面井蓋要做防震墊圈。室外噴水池每月檢查保養(yǎng)一次,要求噴水設(shè)施完好,噴水管道無銹蝕。室外消防栓每季度全面試放水檢查,每半年養(yǎng)護一次,主要檢查消防栓玻璃、門鎖、栓頭、水帶、連接器閥門、“119”、“消防栓”等標識是否齊全,對水帶的破損、發(fā)黑、發(fā)毒與插接頭的松動現(xiàn)象進行修補、固定,更換變形的密封膠圈,將水帶展開換邊折疊卷好,將閥門桿上油防銹,抽取總數(shù)的5%進行試水,清掃箱內(nèi)外灰塵,將消防栓玻璃門擦凈,最后貼上檢查標志,標志內(nèi)容應(yīng)有檢查日期、檢查人、檢查結(jié)果。上下雨污水管每月檢查一次,每次雨季前檢查一次,每4年水管油漆一次,要求水管無堵塞、漏水或滲水,流水通暢,管道接口完好,無裂縫。
六、室內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護
1.消防設(shè)備的維修養(yǎng)護
室內(nèi)普通消防栓的維修養(yǎng)護內(nèi)容及程序見上面室外消防栓的保養(yǎng)內(nèi)容及程序。對于自動噴灑消防滅火系統(tǒng)的維修養(yǎng)護,其維修養(yǎng)護內(nèi)容如下:
①每天巡視系統(tǒng)的供水總控制閥,報警控制閥及其附屬配件,外觀檢查,確保處于無故障狀態(tài)。
②每天檢查一次警鈴,啟動是否靈活,打開試警鈴閥,水力警鈴應(yīng)發(fā)出報警信號,如果警鈴不動作,應(yīng)檢查整個警鈴管道。
③每月對噴頭進行一次外觀檢查,不正常的噴頭及時更換。
④每月檢查系統(tǒng)控制閥門處于開啟狀態(tài),保證閥門不會誤關(guān)閉。
⑤每兩個月對系統(tǒng)進行一次綜合試驗,按分區(qū)逐一打開末端試驗裝置放水閥,試驗系統(tǒng)靈敏性。
當(dāng)系統(tǒng)因試驗或因火災(zāi)啟動后,應(yīng)在事后盡快使系統(tǒng)重新恢復(fù)到正常狀態(tài)。
2.住戶室內(nèi)給排水管道及附件的維修及養(yǎng)護
住戶在使用過程中,由于使用不當(dāng)或前期隱患,會出現(xiàn)各種各樣的問題,需要進行及時維修和正常養(yǎng)護,所涉及的維修養(yǎng)護內(nèi)容如下:
①個別樓層停水。要先關(guān)掉總閥,打開支管閥門,檢查堵塞原因。及時更換或清洗。告知用戶如有樓層停水應(yīng)及時通知管理處,以便派專業(yè)人員前來檢查維修。
②維修墻內(nèi)水管。關(guān)閉室內(nèi)所有用水閥門,查看水表,如轉(zhuǎn)動說明墻內(nèi)水管破損漏水,然后關(guān)閉水表前閥門,打通漏水處墻面,取出破損水管,裝入新水管,再打開總閥看是否漏水,如無漏水,補好水泥,恢復(fù)裝修飾面。告知用戶不得擅自改動墻內(nèi)水管。
③閥門接頭漏水。關(guān)閉自來水總閥,查找原因,若是閥門、接頭未扭緊的緣故而漏水,應(yīng)拆下閥門接頭,在外絲處旋上幾道水膠帶,再把閥門接頭裝上扭緊,如因破損配件而漏水應(yīng)及時更換閥門或接頭。然后告知用戶,應(yīng)愛護使用,旋扭閥門不要用力過度。
④水龍頭漏水。若是水龍頭未上緊而漏水,應(yīng)先拆下水龍頭,在外絲上旋上幾道水膠帶,再把水龍頭裝上扭緊,如是內(nèi)芯斷裂應(yīng)更換內(nèi)芯,如是水龍頭自身有沙泥而漏水,應(yīng)更換水龍頭,檢修完畢后,打開總閥門,反復(fù)開關(guān)水龍頭,開關(guān)自如不漏水即可,然后告知用戶,旋扭開關(guān)不要用力過度,不要用硬物通通直至正常,如是漏水,應(yīng)打破飾面,取下排水管重新安裝,完畢后,往浴缸內(nèi)蓄水,到一定水量存放5min,查看相關(guān)部位有無漏水。如沒有則修整飾面,然后告知用戶,使用時注意清潔。
⑥疏通地漏。先用抽子試通,不能查明原因則打開檢查口檢查,不通時再使用疏通機直至通暢為止,然后用膠管試水檢驗,并告知用戶,使用時不要向管道亂丟雜物。
⑦洗菜(臉)盆下漏水。如是存水彎頭管處漏水,先拆下存水彎管
檢查兩接口處是否有破損情況,情況嚴重更換彎管,不嚴重可用生膠帶密封接口契損處,達到不漏水為止。告知用戶,不要隨意亂動盆下彎管和接口處,防止漏水,不要隨意移動或用力撞擊洗菜(臉)盆。
當(dāng)然室內(nèi)各類衛(wèi)生器具除了以上所舉例子之外,還會出現(xiàn)各種各樣的情況,住戶(使用者)除了使用時動作規(guī)范,注意清潔之外,一旦出現(xiàn)情況不要擅自進行修改,應(yīng)按照一定程序及時通知管理處派維修工維修,以確保維修效果和維修時間。
七、室內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施維修程序
為了保證維修工作規(guī)范、合理及維修工作及時進行,室內(nèi)維修應(yīng)遵循一定的程序進行:
1.住戶(使用者)向管理處申請。
2.值班人員填寫“維修登記表”。
3.維修組組長(班長)派工,并填寫“派工單”。
4.維修工準備好工具,帶上“派工單”上門維修,進門時,應(yīng)首先出示工作牌,用語禮貌,查看現(xiàn)場后,按公司規(guī)定的收費標準報價,經(jīng)業(yè)主同意后進行維修。
5.維修過程應(yīng)遵守操作規(guī)程,注意安全。
6.維修完畢后,請住戶(使用者)驗收,驗收后,請業(yè)主在“派工單”上寫下意見,并簽名。
7.派工單一式三份,維修班、住戶、管理處收費處各保留一份。
八、室內(nèi)維修服務(wù)標準
為了使物業(yè)管理公司所管轄的各部分給排水設(shè)備設(shè)施能安全、有效、長久的使用,確保住戶(使用者)提出的服務(wù)要求能得到滿足,特制定維修服務(wù)過程中的一些標準及要求,主要包括以下幾個方面:
1.預(yù)約維修時間
接到維修申請后無特殊情況,30min內(nèi)到達,按住戶(或使用人)約定時間,如暫時沒有維修人員應(yīng)向住戶解釋,另約時間。
2.維修時間
原則上小故障30min內(nèi),一般故障2h內(nèi)(不超過8h),較難故障不超過3天。廚房、衛(wèi)生間、陽臺等設(shè)施出現(xiàn)堵、漏、滲或無水等,維修時間一般不超過2h,水管、閘、閥、水表滲漏一般2h內(nèi),最長不超過8h,如需改管視實際情況由班長確定,廚房、衛(wèi)生間等樓板滲水到樓下,一般在4h內(nèi),如大面積或難以處理的最長不超過3天,并在維修后2周內(nèi),每周不少于1次回訪;房間沒水、除市政停水或供水系統(tǒng)較大維修,水池定期清洗外,定期保養(yǎng)要提前1天通知,臨時停水要寫出停水告示。
3.提供材料
維修過程中提供的材料應(yīng)100%合格。
4.服務(wù)態(tài)度
維修人員上門服務(wù)或接待住戶的報修一定要熱情、禮貌、舉止言談得體。
九、給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護的檢驗
無論是室外給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護,還是室內(nèi)給排水設(shè)施的維修養(yǎng)護,為了保證維修養(yǎng)護工作的正常進行,也為了保證維修養(yǎng)護工作達到用戶滿意,同時使給排水各種設(shè)備設(shè)施延長使用壽命,避免出現(xiàn)故障,因此,必須按標準要求對維修養(yǎng)護工作進行檢驗。其檢驗職責(zé)及檢驗內(nèi)容如下:
1.檢驗職責(zé)
一般要求維修班班長對每日派工單進行檢驗,并對所管轄的公共部分進行巡視。管理處負責(zé)每月維修工作的回訪,工程部經(jīng)理及工程師負責(zé)周檢。
2.檢驗內(nèi)容
檢驗內(nèi)容主要包括服務(wù)及時性的檢驗,維修時間應(yīng)根據(jù)預(yù)定時間,目的地的遠近,維修工作工藝復(fù)雜程度而定,一般性維修一般不超過8h,對于特殊困難的維修項目要求從接到維修單到完成最多不超過72h;維修質(zhì)量的檢驗,先進行外觀性檢查,然后對各種不同的設(shè)備利用目測、耳聽、儀器等檢查,檢查是否達到要求標準。
